Az osztatlan közös tulajdon kérdése és gyakorlása mind a magánembernek, mind a Földhivatalnak bonyolult és nehezen nyomon követhető folyamat. Sőt, jogi szempontból is különleges esetnek vehetjük. Ennek ellenére igen gyakori jelenség az ingatlanpiacon és a jogi ingatlanügyekben. Cikkünkben átvesszük, hogy pontosan mi is az az osztatlan közös tulajdon, emellett pedig az azzal kapcsolatos alapvető és legfontosabb tudnivalókat is. Ilyen például, hogy hogyan jöhet létre, hogyan szüntethető meg és milyen problémákat okozhat.
Osztatlan közös tulajdon jelentése
Az osztatlan közös tulajdon röviden és egyszerűen azt jelenti, hogy egy ingatlannak, teleknek vagy ingatlanrésznek – lehetnek ingóságok is – egyszerre több tulajdonosa van. A tulajdonjoggal rendelkezők létszáma nem korlátozott, és köztük nem feltétlenül egyenlő arányban oszlik meg a közös tulajdon. A tulajdonosok fejenként eltérő mértékű tulajdoni hányaddal rendelkezhetnek. Ez azt jelenti, hogy egy ingatlannak akár 10-15 tulajdonosa is lehet, amiből az egyiknek például csak nagyon minimális, inkább szimbolikus értékű a tulajdoni hányada. Ez az egyik oka annak, hogy a folyamat bonyolult és jogilag is nehéz eljárni és tisztán látni mindent, nem beszélve a jogok gyakorlásáról.
Használati jogok
A főbb szabályokat és jogokat a Polgári Törvénykönyv tartalmazza.
Vegyünk példának egy ingatlant, aminek több tulajdonosa is van. Minden egyes tulajdonjoggal rendelkező személy jogosult az ingatlan használatára, azonban csak akkor gyakorolhatják használati jogukat, ha az a többi tulajdonos érdekeit nem sérti. Jó példa erre, hogy egyik tulajdonos sem kezdhet bele az ingatlant érintő építkezésbe, jelentősebb felújításba, ha abba a többi tulajdonos nem egyezik bele.
Fontos megjegyezni, hogy a tulajdoni hányadok mértéke nem befolyásolja a használati jogot. A kisebb hányaddal rendelkező tulajdonosnak is joga van a teljes ingatlan használatára ugyanúgy, mint a nagyobb tulajdoni hányad birtokosának. Az arányok a közös tulajdonon szerzett haszon elosztását viszont már befolyásolják. Ha a közös tulajdon egy ingatlan, amit bérbe adunk, akkor a befolyó bérleti díj tulajdonosok közti elosztása a tulajdoni hányad alapján történik.
Annak érdekében, hogy a tulajdonosok érdekei ne sérüljenek, érdemes egy használati megosztási megállapodást készíteni és aláírni. Ez a dokumentum rögzíti, hogy mely ingatlanrészek közösek vagy ki jogosult az ingatlan használatára. Ikerházak esetén ugyanis gyakran előfordul, hogy a két külön házrésznek két külön tulajdonosa van, kizárólagos használattal, de az egyetlen udvar használati joga közös.
Hogy jön létre az osztatlan közös tulajdon?
Osztatlan közös tulajdon létrejöhet örökléssel vagy házasságkötéssel (amennyiben nincs házassági vagyonjogi szerződés). Ezekben az esetekben általában egyenlő arányú tulajdoni hányad jut minden félre (öröklés esetén a gyerekekre). De az is közös tulajdonnak számít, amikor például ismerőseinkkel, rokonainkkal vagy barátainkkal közösen vásárolunk telket vagy ingatlant. Ebben az esetben is a fele-fele arány lenne a legigazságosabb, de természetesen ez nem kikötés. Erre jó a megosztási megállapodás.
Hogyan szűnik meg, illetve szüntethető meg?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének legegyszerűbb és egyben leggyakoribb módja, amikor az egyik tulajdonos megveszi a többi tulajdonos tulajdonrészét. Általában a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos vásárolja ki a többieket.
Nem minden esetben lehetséges, de ugyanúgy egyszerű módja a megszüntetésnek a tulajdon felosztása is. Ez például egy telek esetén megoldható, de ha egy házról beszélünk, már nem igazán. Ehhez azonban szükséges a tulajdonosok megállapodása
Az ingatlan értékesítése is egy megoldás, természetesen ehhez is szükséges minden tulajdonos hozzájárulása. Ebben az esetben a tulajdoni hányad függvényében osztható el a tulajdon vételára.
Ha nem sikerül megegyezni és az egyik tulajdonos jogi segítséget kér, akkor a bíróság is – nagy valószínűséggel – az utóbbi két megoldás egyikéhez fog folyamodni.
Termőföld, mint osztatlan közös tulajdon
A termőföldekre más szabályok vonatkoznak, az ezzel kapcsolatos törvényt az állam 2021. január 1-én léptette hatályba. Ennek a célja a termőföldek hatékonyabb és gazdaságosabb kihasználása, művelése. Az elaprózódott tulajdoni hányadokkal ugyanis nagyon hosszadalmas folyamat volt minden esetben az összes tulajdonos beleegyezését megszerezni.
Itt is ugyanazok a megoldások vannak a megszüntetésre, mint az előbbi esetben, a megosztásra azonban más szabály vonatkozik. A föld részekre való osztása ilyen típusú ingatlan esetén csak akkor lehetséges, ha a földrészek külön-külön is jól kihasználható és értékesíthető.
Osztatlan közös tulajdon problémák
Az o.k.t. intézménye számos előnnyel jár, ez tény. Emellett azonban a nehézségekről sem szabad megfeledkezni. Nagy értékű közös tulajdon esetén például nem árt, ha a tulajdonjoggal rendelkező felek jó viszonyt ápolnak egymással és könnyed az együttműködés közöttük. Ez nem csak a használat megosztása miatt fontos, hanem a közös anyagi terhek viselése miatt is. Ha például az ikerházak közös udvarával kapcsolatban keletkeznek kiadásaink, de a szomszéd nem hajlandó beleadni a részét, máris konfliktus és hosszadalmas jogi procedúrák vehetik kezdetét. Nem beszélve a közös mérőóráról. Valakinek mindenképp fizetnie kell a közműveket, különben mindkét házban kikapcsolják a villanyt, vizet stb.
Ennek a rendszernek hátránya az is, hogy egy ilyen ingatlan piaci értéke alacsonyabb, mint egy olyané, amely saját helyrajzi számmal rendelkezik. Ezért, ha a tulajdonosok közösen az eladás mellett döntenek, nem járnak olyan jól, mintha egy különálló ingatlant adna el egyetlen tulajdonos. Emellett a potenciális vevőket is elriaszthatja, hiszen sokan nincsenek tisztában az osztatlan közös tulajdon jelentésével. Ide tartozhat a hitelezhetőség kérdése is. Ezeket a típusú ingatlanoknak ugyanis a bankok szigorúbb hitel feltételeket szabnak.