Irodáink:
4400 Nyíregyháza, Dózsa György utca 27.
4026 Debrecen, Péterfia utca 2.

Ingatlan ügyvéd, ingatlan jogász szolgáltatás

Ügyvédi irodánk kiemelt területe az ingatlanjog. Számtalan sikeres eljárást folytattunk le az elmúlt években, köztük egyszerű lakás adásvételt, de összetett ingatlan adásvétel eljárásokat is. Ügyvédi irodánk Debrecen és Nyíregyháza vonzáskörzetében nyújt segítséget az ingatlanjog bármely részterületén. Ha professzionális segítséget keres, vegye fel velünk a kapcsolatot!

Mikor van szükség ingatlan ügyvéd szolgáltatására?

  1. ingatlan adásvétel vagy ajándékozás lebonyolításakor
  2. bérleti szerződések megkötésekor
  3. birtokvédelmi eljárások kapcsán
  4. társasházi jogi ügyekben is szükség lehet ingatlan jogász közbenjárására
  5. haszonélvezeti jogi szerződés megkötése
  6. termőföld adásvétel
  7. ingatlan adásvétel során felmerülő speciális kérdések, melyeket ingatlanjogi ügyvéd tud megválaszolni

Ha ingatlan adásvételen gondolkodik, mindenképp vegye igénybe egy felkészült ingatlanügyvéd szolgáltatását. Az ingatlan egy speciális adásvételi eljárás, hiszen nagyon sok pénz múlhat egy apró hibán.

Vegye fel velünk a kapcsolatot és segítünk megelőzni a nehézségeket!

Ingatlan ügyvéd szolgáltatás: ingatlan adásvétel

INGATLAN ADÁSVÉTEL – Ügyvédi garanciával

Ingatlan adásvétel során számos kérdés merülhet fel, amelyeket fontos tisztázni. Az alábbiakban összeszedtünk minden olyan információt, ami hasznos lehet:

Ha ingatlan adásvételen gondolkodik, akkor azt javasoljuk, vegye igénybe egy felkészült ingatlanügyvéd támogatását is, aki segít a fogalmak tisztázásában és a teendők maradéktalan ellátásában

Az ingatlan adásvétel menete

Az ingatlan és a szerződést kötő eladók és vevők adatait emailban megküldik a részünkre, így az adásvételi szerződés már előkészített formában – a hitelt nyújtó bank elvárásainak és az érvényes jogszabályoknak megfelelően – várja Önöket.

Még a szerződés aláírása előtt, e-mailben elküldjük a Vevőnek és Eladónak a szerződés tervezetét

 

 

megfelelő előkészítést követően az érdekelt felek személyesen megjelennek ügyvédi irodában (fontos kiemelni, hogy bár technikailag egyszerűbb, de nem feltétlen előírás, hogy mindenki egyszerre legyen jelen, kizárólag az az előírás, hogy mindenkinek az eljáró ügyvéd előtt kell aláírnia a szerződést)

Ekkor kerül ellenőrzésre az adásvételi szerződésben szereplő ingatlan tulajdoni lapja, és a felek személyi iratai, az Állami nyilvántartásból. Mi nem csak lemásoljuk az iratait a Belügyminisztérium nyilvántartásában le is ellenőrizzük azt, így tudunk teljes körű garanciát vállalni az általunk készített szerződésekért.

Az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban felmerülő ingatlanjogi kérdésekre válaszolunk, tájékoztatjuk Önöket az ingatlan adásvétel adózás menetéről: a tulajdonjog átruházás után felmerülő adó és illeték kötelezettségekről, kedvezményekről.

A szerződés utolsó átolvasása, kérdések tisztázása után történik az ingatlan adásvételi szerződés aláírása és ügyvédi ellenjegyzése.

A szerződés megkötése után, benyújtjuk az illetékes földhivatalba. Az “érkeztetett” példányt átadjuk a vevőnek banki ügyintézés céljára.

Az ügyvéd, az Eladó és a Vevő jogait egyenlő mértékben képviseli, ennek érdekében olyan okiratokat készítünk, melyek a jogszabályoknak, a földhivatal, az adóhivatal és a hitelt nyújtó bank előírásainak, mindenben megfelel, ezért tudunk teljes körű garanciát vállalni az általunk készített szerződésekért.

ingatlan adásvétel előszerződés

Ellenőrzés

ingatlan adásvétel adózás

Adó és illetékjogi felvilágosítás

Teljes körű garancia ingatlan adásvétel költségei

Teljes körű garancia

Milyen költségekkel kell számolnunk ingatlan adásvétel során

Adásvételi szerződés megkötése esetén az alábbi költségek merülnek fel (a felsorolás valamennyi költséget tartalmazza):

A vevő oldalán:

  • adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédi munkadíja
  • földhivatali eljárási díj
  • vagyonszerzési illeték
  • esetleges bankhitelhez kapcsolódó költségek (ez a választott pénzintézetnek fizeti)
  • ingatlan adásvételi előszerződés esetleges díja

Az eladó oldalán:

  • energetikai tanúsítvány díja
  • vételárból származó jövedelem adója
  • az ingatlan esetleges tehermentesítés költsége és földhivatali eljárási díja
ingatalan adasvetel költségei menete

Ügyvédi munkadíj (adásvételi szerződés)

Az adásvételi szerződést szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd munkadíja mindenkor az ingatlan értékéhez igazodik.
Az ügyvédi munkadíj az ingatlan forgalmi értékének 0,75%-a + ÁFA, de minimum 65 000 – Ft + ÁFA.

Az így kalkulált díjak a jogi ügyintézést tartalmazzák: a tulajdoni lap ügyintézését, eljárást a földhivatal előtt (amennyiben szükséges, iratbetekintést is), valamint az illetékkiszabással kapcsolatos ügyintézést (kirótt illeték összegének ellenőrzése, eltérés esetén levelezés az illetékhivatallal, stb.),

A munkadíjon felül plusz költség még a földhivatali eljárási díj, ami 6.600,-Ft, illetve a Belügyminisztérium által vezetett nyilvántartásból történő adatlekérdezés, amely személyenként 1670 Ft + ÁFA.

Ingatlan illeték

Vásárlás esetén a vevő illetéket fizet, amíg az eladó adózik a megkapott vételár után. Előbb áttekintjük az illetékeket, majd az eladás utáni adót.

Visszterhes vagyonátruházási illeték

Az illeték mértéke bármilyen típusú ingatlan megszerzése esetén (pl. lakóház, garázs, telek, üdülő, lakás, stb.) a jelenlegi szabályozás szerint egységesen 4%.

Léteznek különböző illetékkedvezmények és -mentességek, amelyek azonban nem összevonhatók, a vevő mindig csak a számára legkedvezőbbet választhatja:

  • lakások egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja a 2 lakás árának különbözete, a 4%-os illetéket csak ezután az összeg után kell megfizetni
  • 1 éven belül vásárolt és eladott (a sorrend nem számít) lakás esetén az illeték alapja szintén a 2 lakás árának a különbözete, a 4%-os illetéket csak ezután az összeg után kell megfizetni
  • lakóház építésére alkalmas telek megszerzése illetékmentes, ha a vevő vállalja, hogy azon 4 éven belül lakóházat épít és ezt jogerős használatba vételi engedéllyel igazolja
  • újépítésű ingatlan első értékesítése esetén a vásárlás 15 millió forintig illetékmentes, 15-30 millió forint közötti vételár esetén a 15 millió forint feletti részre kell csak illetéket fizetni, 30 millió forint feletti érték esetén viszont nincsen kedvezmény
  • 35 év alattiak első lakástulajdon szerzése kedvezményes – 2%-os illetéket kell csak fizetni – amennyiben az egész lakás forgalmi értéke 15 millió Ft alatt van, illetve 12 havi kamatmentes részletet kapnak
  • haszonélvezeti, özvegyi joggal terhelt vásárlás esetén a vagyoni értékű jog összegét le kell vonni az ingatlan értékéből az illeték számítása előtt.
  • egyenesági rokonok (tehát szülő-gyermek, nagyszülő-unoka viszonylatában) és házastársak között, illetve házassági vagyonközösség megszüntetése esetén történő átruházás
  • amennyiben állami támogatást (is) igénybe vesznek az ingatlan vételárának megfizetéséhez, úgy nem kell illetéket fizetni a kapott Állami Támogatással érintett vételárrész után.
Tapasztalat ingatlan adásvétel ügyvéd díj

Tapasztalat

Teljes körű ügyintézés

Teljes körű ügyintézés méltányossági kérelem nav

Biztonság

Biztonság nav méltányossági kérelem

 

A VÉTELÁR JÖVEDELEMADÓJA

Amíg a vevő illetéket fizet, addig az eladónak a megkapott vételár után adóznia kell. A befolyt összeget mindenkor az éves adóbevallásban kell bevallani, és így az eladás évét követő évben kell az adót (a személyi jövedelemadót, az szja-t) megfizetni, azaz a jövedelemadó – az illetékkel ellentétben – nem rögtön esedékes.
Az adó esetén elmondható, hogy annak mértéke aszerint alakul, hogy lakás/családi házas ingatlanról, vagy egyéb ingatlanról (telek, garázs, üdülő, stb.) beszélünk. Az adó alapja a vételár, amelyből az átruházás költségeit le lehet vonni. Ezt követően lehet amortizálni attól függően, hogy a megszerzéstől számított hányadik évben adja el az eladó az ingatlant, az adó mértéke pedig 15%.

ingatlan adásvétel menete és az ügyvédi díj
 

Az adásvételi szerződés megkötésekor felmerülő gyakorlati kérdések

A Foglaló és Előleg kérdése

A legtöbb ügyfelünk az adásvétel – fentebb kifejtett – folyamata felől érdeklődik, közvetlenül ez után a kérdés után merül fel az adásvételi szerződés során adott foglaló, vagy előleg kérdése, leginkább a Vevőkben kérdés ez: mit is adjak pontosan, mi az, ami visszajár, mit kell adni, ha bizonytalan vagyok azzal kapcsolatban, hogy megkapjuk-e a kölcsönt a banktól?

Mi a foglaló?

A foglalóról a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:185. § rendelkezik, a szerződés megerősítésére szolgál. Elvileg bármilyen szerződést lehet vele biztosítani, de leggyakrabban az adásvételi szerződések esetében fordul elő.

Mikor alkalmazható?

Alkalmazására sor kerülhet a szerződést megelőzően, szerződés megkötésekor, illetve a szerződést követően egyaránt. A szerződésből mindegyik esetben egyértelműen ki kell tűnnie, hogy az átadott pénz foglalóként szolgál, különben előlegnek minősül, aminek a szerződés meghiúsulása esetére nincs szankciós következménye.

Mi a jogkövetkezménye a szerződés teljesítése esetén?

Ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Így például az adásvételi szerződésnél maradva, a vételárba beleszámít.

Mi a jogkövetkezménye a szerződés meghiúsulása esetén?

Amennyiben a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, vagy mindketten felelősek, a foglaló visszajár.
A foglaló szankciós jellege akkor érvényesül, ha a szerződés meghiúsulásáért valamelyik fél felelős. Ilyenkor az általa adott foglalót elveszíti, míg a másik féltől kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ezen jogkövetkezmények alkalmazása azonban a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, azokért továbbra is helytállni köteles. Ilyen például az ingatlan adásvétel szerződés szerinti eladót terhelő tulajdonjog átruházási, illetve a vevőt terhelő vételár fizetési kötelezettség.
A szerződésszegés miatt fizetendő esetleges kötbér és/vagy kártérítés esetén, annak összege a foglaló összegével csökken.

ingatlan adásvétel ügyvédi költség

Mennyi az összege?

A foglaló mértékét a Ptk. nem határozza meg, összege a felek megállapodásától függ. Az elfogadott gyakorlat szerint a felek a szerződési érték 10%-ában kikötött foglalót szoktak alkalmazni. A szerződés körülményei alapján ennél magasabb mértékű foglaló is elfogadható lehet, de meghatározásakor vegyük figyelembe, hogy a bíróságnak joga van arra, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a fél kérelmére mérsékelje.

A birtokbaadás kérdése:

A gyakorlatban ez a kérdés merül még fel gyakran, így célszerűnek tartjuk itt kitérni rá. Tulajdonképpen az adásvételi szerződés megkötése előtt a mi lesz a folyamat, foglalót adjak, vagy előleget és mikor kapom meg a kulcsot, mikor lehet az órákat átírni típusú kérdésekkel találkozunk.
A birtokbaadással kapcsolatban nincs általános szabály, amelyet bármilyen jogszabály kötelezővé tenne, így az a felek szabad megállapodásán múlik. Nyilvánvalóan az a gyakorlati tanács, hogy a birtokbaadásnak a vételár maradéktalan kifizetését követően célszerű megtörténnie, azonban ennek ellenkezője sem tilos. Arra azonban, hogy a kifizetést követően hány napon belül kell megtörténnie a „kulcsátadásnak” nyilvánvalóan a felek élethelyzete ad választ: lakik-e valaki az ingatlanban, vagy üres, hiszen ha üres, akkor a kifizetést követően akár azonnal, pl. 3 napon belül átadható, míg ha valaki (leggyakrabban az eladók) az ingatlanban laknak, nekik el kell onnan költözniük, így a gyakorlat azt mutatja, hogy ilyenkor 30 nap az általánosan elfogadott birtokbaadási idő, bár meg kell említenünk, hogy nagy méretű családi házak esetén a 2-3 hónap sem példanélküli.

Dr. Bodó Gergely ügyvédi munkája garantálja:

Elérhetőség

Elérhetőség ügyvédi díj ingatlan adásvétel

Gyorsaság

Gyorsaság ingatlan adásvétel ügyvédi költség

Pontosság

Pontosság ingatlan adásvétel menete

 

TERMŐFÖLD ADÁSVÉTEL

A termőföld adásvételi szerződésnek az ingatlan adásvételi szerződésnél ismertetett általános szabályokon túl, számos speciális szabálynak kell megfelelnie, amelyek közül a jelentősebbeket az alábbiakban foglaljuk össze:

Az első és legfontosabb, hogy a jelenlegi jogi szabályozás értelmében a termőföld adásvétel folyamata, jelentősen hosszabb, mint a „normál” adásvételi szerződésé. Az aláírt adásvételi szerződést a területileg illetékes Önkormányzat jegyzője 60 napra kifüggeszti, annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultak értesülhessenek arról, hogy lehetőségük van az elővásárlási joguk gyakorlására.

A kifüggesztést követően a szerződés megküldésre kerül az illetékes Megyei Földhivatal és Agrárkamarák részére véleményezésre, ezt követően folytatódhat a bejegyzés „normál” folyamata.

Miután a termőföld adásvételi szerződésnek számos különös tartalmi eleme van, így kiemelten fontos, hogy az okiratot hozzáértő ügyvéd szerkessze, ellenkező esetben ugyanis a Megyei Földhivatal a szerződés jóváhagyását visszautasíthatja, annak ellenére, hogy a kifüggesztés már megtörtént, fontos megjegyezni, hogy a kifüggesztés előtt a szerződés tartalmi ellenőrzését senki sem végzi, így az esetleges formai hibák, csak a 60 nap leteltét követően kerülnek feltárásra.

TÁRSASHÁZI ÜGYEK

Egy társasház mindennapjaiban számos jogi probléma merülhet fel, ezek a teljesség igénye nélkül a következőek.

  • Alapító Okirat elkészítése, módosítása
  • SZMSZ elkészítése, módosítása,
  • Közgyűlési határozatok előkészítése
  • Közös költség és egyéb tartozások behajtása, fizetési felszólítások, fizetési meghagyások elkészítése, jelzálogjog bejegyzése
  • Perbeli képviselet

Ezen ügyekben azt gondoljuk, minden társasház akkor jár el helyesen, ha ügyvédi segítséget kér, ez egyes esetekben kötelező is, míg más esetekben mindössze arról van szó, hogy rengeteg problémától óvja meg magát.

INGATLANBÉRLET

Lakásbérleti szerződés fontossága

Egy gondosan megfogalmazott és részletes lakásbérleti szerződés sok kellemetlenségtől megóvhatja a bérbeadót. Akármennyire is megbízhatónak tűnik a bérlő, súlyos anyagi kérdésekben nem szabad a bizalomra hagyatkozni, fontos, hogy a szerződés a lehető legkörültekintőbb legyen. Az adatok, dátumok, fizetendő díjak, kötelezettségek pontos rögzítése mellett olyan eshetőségekre is ki kell térnie, amelyeknek ugyan kicsi a valószínűsége, de jobb, ha bebiztosítja magát a későbbi nézeteltérés vagy anyagi veszteség elkerülése érdekében.

A legtöbb esetben az ügyvédi munkadíj nem kerül többe egy havi bérleti díjnál, azonban rengeteg kellemetlenségtől óvjuk meg ügyfeleinket.

dr. Bodó Gergely

Dr. Bodó Gergely ingatlanügyvéd