Ingatlanvásárlás: 7 dolog, amivel milliókat spórolhatsz

1. „Azért valami papír is legyen róla”

Foglaló átadása, csak az adásvételi szerződés/adásvételi előszerződés aláírásakor történjen. Ne becsüljük le az ebben rejlő veszélyeket, az ugyanis nagy hiba, ha csak „felskiccelünk” róla néhány sort. Ha az eladónak az ingatlan valóban eladó, akkor ki tudja várni azt az 1 napot, amíg eljutnak egy ügyvédhez a felek.

Nem egyszer történt már olyan, hogy valamelyik fél rájön: mégsem álmai ingatlanát találta meg. Ez egy nagyon kellemetlen helyzet, de sokszor előfordul. A legtöbb esetben az ilyen irányú bizonytalanságnak éppen egy „foglalónyi” ára van, mert kétes kimenetelű vitákat szülhet, ha nem volt minden részlet előre tisztázva, azaz ha nem volt „ügyvédi papír” a foglalóról.

Érdemes szerződéskötés előtt minden részletet tisztázni

2. „- Van víz az ingatlanban?
– Hát, azt nem néztem meg, de biztos van…”

Az ingatlan használhatóságáról, jellemzőiről minden esetben győződjünk meg! Ilyeneket ellenőrizzünk, mint: szigetelés, közüzemi számlák, közös költség megfizetése, stb. Ez az egyetlen dolog, amiben az eljáró ügyvéd nem tud segíteni (Ő nincs ott a helyszínen, így nem tudja kinyitni a csapot, felkapcsolni a villanyt, de Ön igen, tegye meg!). Ha éppen nincs áram, vagy víz, nem biztos, hogy gond van, de érdemes utánanézni.

Nemrég találkoztam egy üggyel – nem én írtam a szerződést, utána kerestek meg – ahol a vevő szembesült azzal, hogy a gáz ki van kötve. Persze visszakötik, de a visszakötéshez már nem jó a jelenlegi nyílt égésterű kazán, a zárt égésterűhöz pedig nem jó a kémény… kéménybélelés, új kazán, jóváhagyás, visszakötés, sok százezer forint, pedig csak a tűzhelyet kellett volna kipróbálni…

3. „Addig kifestek”

Előfordul az az igény, hogy a Vevő(k) kulcsot kapjon a teljes kifizetés előtt, mert pl. még felújítanak, vagy pedig a hosszú hitel ügyintézési határidő esetén szeretnének korábban beköltözni. Az ember hajlamos engedményeket tenni, sőt, néha a szociális érzékenységünk az, ami miatt belemegyünk ebbe a dologba. Ez semmiképpen sem javasolt, és senkinek sem jó. Eladóként előfordulhat, hogy a szerződés meghiúsul, az ingatlanunkban pedig, mivel odaadtuk a kulcsot, már lakik valaki. Ez felesleges bonyodalmakhoz és kellemetlen szituációkhoz vezethet. De vevőként talán még rizikósabb, mivel a legtöbb esetben ilyenkor, mint jövőbeni tulajdonos beköltözés előtt még újítgatunk az ingatlanon, kifestünk stb, több százezer forintot fektetünk egy ingatlanba, ami nem a miénk, így ha esetleg a hitelt mégsem kapjuk meg, akkor a felújítási költségtől elestünk. Vannak helyzetek, amikor csak a feltételek teljesülése mellett kell lépni, ez pont egy ilyen.

4. „Megbízok én benned…”

A szerződés aláírásakor az eljáró ügyvéd ellenőrzi az ingatlan tulajdoni lapját, megvizsgálja, hogy van-e jogi akadálya a szerződésnek (jelzálogjog, végrehajtási jog, stb.), ezért is fontos, hogy ne adjunk át foglalót ettől korábban. Tipikus eset, hogy az eladónak van tulajdoni lapja, de az néhány éves, előfordulhat, hogy nem rosszhiszemű, de ő sem tudja, hogy azóta valamilyen teher került bejegyzésre az ingatlanra.

Mindig érdemes ellenőrizni a tulajdoni lapot

5. „Az ingatlanos nem engedi”

Az eljáró ügyvéd mindkét felet – eladó(ka)t és vevő(ke)t egyaránt – képviseli így teljes körű felvilágosítást fog adni az ügyben. Rögzítenünk kell, hogy ez az esetek 99%-ban, így van…
DE
Rengeteg eset van, amikor az ingatlanos „ragaszkodik” a saját ügyvédjéhez, de miért is…?

Gondoljunk csak bele, az ingatlanost az eladó fizeti, az ügyvédet az ingatlanos hozza, vita esetén ki marad egyedül? A Vevő, aki pont az ügyvédet fizeti.
Pl ha határeset, hogy létrejön-e az ügylet vagy nem, vagy, ha így is jó, úgy is jó, de így az egyiknek, úgy pedig a másiknak…
Az ügyvéd be fogja tartani az etikai szabályokat, ez biztos, de ha dönteni kell, hogy kinek legyen jobb, vajon azt választja akit egyszer látott, vagy az ingatlanost, aki minden nap visz neki ügyfelet?

Én mindig azt szoktam tanácsolni, hogy ha az ingatlanos „ragaszkodik” az ügyvédjéhez, hitelügyintézőjéhez, bárkihez, lehet neki mondani nyugodtan, hogy vagy a miénkkel csináljuk, vagy jó, akkor nem kérjük… Teljesen biztos, hogy akkor az lesz a válasz, hogy rendben akkor legyen úgy….

6. „Egészítsétek ki a bankok hasfájása szerint”

Az előző pont nem azt jelenti, hogy bárki képes egy jó szerződést megírni, ez egy szakma, ezt be kell látni, én sem járok büntető tárgyalásokra…
Ugyanis a végleges adásvételi szerződés aláírásához tudnunk kell, hogy a vételárat pontosan milyen forrásból, forrásokból fizetjük ki, nem csak azért, mert ezt egyébként a mi érdekünk is, hogy ne lepődjünk meg a végén, hanem, mert minden banknak speciális – egyéni – elvárása van a szerződés tartalmával kapcsolatban. Minden banknak van egy-egy speciális mondata, amit a szerződésben vissza kell olvasnia a hitel folyósításához.

Na ez az, amit sok ügyvéd nem tud, vagy tud, csak nem frissít, stb…

Nálunk pl bankonként van szerződésminta, amit rendszeresen frissítünk, hozzátartozik a heti rutinhoz, hogy leellenőrizzük változott-e a bankok elvárása. Az Ön érdekében vagyunk naprakészek.

Ha egy szerződést a bank nem fogad be, mert nincs benne minden elvárás, és ezért lecsúszunk egy akciós kölcsönről, stb, akkor mennyit veszítünk?

7. „Holnap utalunk holnaputántól már csak bérleti díjért maradhatsz”

A határidők: teljesen természetes emberi tulajdonság, hogy ha már meghoztunk egy döntést egy vásárlásról, szeretnénk minél előbb megkapni azt a dolgot, legyen szó akár ingatlanról, akár bármi másról, eladó esetén pedig a vételárról. A gyakorlat azonban az, hogy miután a bankok megfelelő határidőhöz kötve utalják a vételár rájuk eső részét, így ezzel kapcsolatban a javaslat, hogy bízzanak a kiválasztott ügyvédben, majd ő kiszámolja a megfelelő határidőket.

Ez a gyakorlatban úgy néz ki, hogy az eladó rendszeresen hívogatja, a vevőt, hogy mikor utal már a bank! (pedig ő is pont annyit tud róla, mint az eladó: „szerződés szerint 60 napra vállalta…”).

Aztán megérkezik az összeg és ez megfordul, a vevő kezdi el hívogatni az eladót, hogy mikor költözöl már el?

Megjegyzem, hogy nagyon ritka az az eset, hogy a vevő és az eladó jó viszonyban váljanak el.

Lehet, hogy a fenti pontok egyértelműek, mint az, hogy tegyünk félre a nyugdíjas éveinkre…
De a többség nem csinálja!

Az ingatlanvásárlás hosszú távú befektetés, ahol nem éri meg kockáztatni!

Úgy vélem, hogy a fentebb kifejtett pontok nagyon jó kiindulási alapjai lehetnek a sikeres üzletkötésnek, ám egy ingatlanvásárlásnak számos egyéb buktatói is lehetnek. Ne bízza a véletlenre a vásárlást és mindenképpen kérje szakember segítségét!