A foglaló szerepe

Mi is a foglaló pontosan?

A foglaló kifejezéssel bármely szerződéskötés során találkozhatunk, azonban a gyakorlatban a leginkább az ingatlan adásvétel során alkalmazzuk. A foglalóról a 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:185. § rendelkezik, és a szerződés tartalmának megerősítésére szolgál, és abban az esetben alkalmazandó, ha a vételár nem kerül egy összegben a szerződéskötéskor kiegyenlítésre. A foglalóval a vevő megerősíti vételi szándékát, az eladó pedig megerősítést kap afelől, hogy a vevőnek komolyak a szándékai. Azonban ha az ingatlan adásvétel foglaló megfizetésével történik, az bizonyos jogi kötelezettséget von maga után a vevő és az eladó részéről is.

Milyen kötelezettséget von maga után a foglaló?

Mielőtt foglalót adnánk vagy kérnénk szerződéses partnerünktől, fontos tisztában lennünk, hogy ezen tevékenységgel milyen jogi kötelezettséget vállalunk magunkra.

A foglaló szankciós jellege akkor lép életbe, ha a szerződésben foglaltak meghiúsulnak és aszerint alkalmazandó, hogy melyik fél felelős annak meghiúsulásáért. Amennyiben a szerződés felbontásának kezdeményezője a(z):

Eladó
Amennyiben az eladó úgy dönt, mégsem adja el ingatlantulajdonát, ezáltal felbontva a vevővel kötött szerződést, a foglaló összegének kétszeresével megegyező összeget köteles megfizetni a vevő részére.

Vevő
Ha a vevő dönt úgy, hogy eláll a vásárlástól, és ezzel kezdeményezi a szerződés felbontását, ez esetben a már megfizetett foglaló teljes összegét elveszíti. Ha a szerződésben kötbér és/vagy kártérítés is megállapításra került, ezek összege a foglaló összegével csökkenthető.

Eladón és a Vevőn is kívül eső ok
Amennyiben a vevőn és az eladón is kívül eső ok miatt a szerződésben foglaltak nem teljesülnek, esetleg mindkét fél felelős a szerződésbontásért, az eladó köteles visszafizetni a foglalóként átvett összeget a vevő részére.

A szerződésben foglaltak teljesülése esetén a foglalóként megfizetett összeg a szerződésben foglalt vételárat csökkenti!

Ingatlan adásvétel foglaló fizetésével – mire figyeljünk oda?!

1. Szerződéskötésig nincs pénzátadás
Sokan esnek abba a hibába, hogy vásárlási szándékuk megerősítésére már szerződéskötés előtt, bízva a partnerben, pénzt adnak át neki, bármiféle írásos dokumentum elkészítése nélkül. Az ingatlanvásárlás azonban üzlet, akkor is, ha családtagok vagy közeli barátok között történik, és az ilyen, dokumentálás nélküli pénzátadásokat a későbbiekben szinte lehetetlen bizonyítani. Ezért szerződéskötés előtt ne adjunk pénzt se az eladó, se az ingatlanközvetítő részére! Tegyünk szóbeli ígéretet vételi szándékunk megerősítésére, melyet a feltételek írásba foglalásakor teljesíteni is tudunk.

2. Szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie
Foglaló esetén a szerződéskötésben egyértelműen látszania kell, hogy az átadott összeget a vásárlás megerősítésére, foglalóként adjuk. A szerződésnek tehát egyértelműen tartalmaznia kell, hogy az eladó számára átadott összeg foglaló, és a felek tisztában vannak a foglaló átadásával járó jogi következményekkel. Abban az esetben, ha a szerződésben ez nem szerepel, az átadott összeg előlegnek minősül, amely már más kötelezettséget von maga után!

3. Mekkora összegű foglalót adjunk vagy kérjünk?
A foglaló mértékéről a Ptk. nem rendelkezik, mértéke a szerződő felek megállapodásától függ. A gyakorlatban a szerződő felek a szerződése érték 10%-ának megfelelő foglalót fizetnek meg, de bizonyos esetekben ettől eltérő értékben is megállapodhatnak a felek. A foglaló összegét készpénzben vagy átutalással is megfizethetjük, a lényeg, hogy a szerződésbe minden bele legyen foglalva és aszerint járjunk is el.

Végezetül, foglaló vagy előleg?!

A fentiekből talán már könnyen rájöhettünk a foglaló és az előleg közötti különbségre. A szerződés teljesülése esetén mondhatni nem lényeges hogy foglalót vagy előleget fizettünk-e, azonban annak felbontása esetén már komoly különbséget tapasztalhatunk. Előleg fizetése esetén ugyanis az átadott összeg minden esetben visszajár a vevő részére, attól függetlenül, hogy a szerződésben foglaltak melyik fél miatt nem teljesültek. Ez az eset leginkább az eladót érintheti hátrányosan, ezért ha mi vagyunk az eladó mindenképp ragaszkodjunk a foglaló megfizetéséhez. Amennyiben az ingatlan adásvétel foglaló megfizetésével történik mindkét fél bizonyos mértékű védelem alatt áll.

Az ingatlan sokak számára a legértékesebb vagyontárgyat képviseli, ezért ha ingatlan adásvételébe kezdünk fontos, hogy biztosítsuk az adásvétel folyamatának gyors és problémamentes lebonyolítását. Legyünk körültekintőek és informálódjunk a lehetőségeinkről, kérjük ki szakemberek véleményét.